• 定金、押金、租金

定金、押金、租金三者有什麼不同?

定金:是契約履行前的一種承諾,通常是在看屋後房客有意承租,房東亦願出租給他,房客會預先付給房東一定數量的金額, 用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。民法第248條規定:「訂約當事人之一方,由他人受有定金時,推定其契約成立。」
押金:在法律上正式名稱為『押租金』,而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等,其目的是為了擔保房客租金的 給付、房客對房子所造成損害的賠償,以及在租約期滿時房客按時返還房子。
租金:向房東承租房子,必須定期支付的金額,直到租期期滿為止,通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式。

押金、定金各該收多少才合理?

定金:定金支付並無法定的上下限,通常房東會自訂金額請房客 支付。有的房東會要求定金多至數萬元少至僅收5佰、1仟 元。其實對承租的行為而言,不論定金的多少都是代表一 種承諾,應依雙方租賃意願多強而決定數額,否則如有一 方反悔, 依民法第249條視錯在那一方,他方得請求沒收或 加倍返還。
押金:雖然一般民間偶有收三個月押金甚至更高之習慣,但依據 土地法第99條的規定,押金不得超過租金的二倍(即二個 月相當金額),超過的部分房客有權利對房東主張用來抵 付房租。不過,在實際運用上,房客行使抵付房租之權利 時,應先向房東知會、與房東妥善溝通,避免紛爭。

付定金時該注意什麼?

房客所付的定金除了另有約定外,在履行契約時定金應可返還或可做為租 金或押金的一部份,因此繳交定金時請千萬記得,請房東簽收據(訂金收據 範本),註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定 金保留期限、違反約定之賠償方式等,以避免任何一方發生付訂拒租卻又 求償無門的情形。

定金支付了之後,若有一方反悔不租,定金可以拿回來或要求賠償嗎?

依據民法第249條規定:「契約因可歸責於付定金當事人的事由以致 不能履行時,定金不得請求返還;…」也就是說,當房客(付定金當 事人)無法履行承諾來承租房子時,是不可請求房東償還定金的。
「契約因可歸責於受定金當事人的事由,以致不能履行時,該當事 人應加倍返還其所受的定金;….」也就是說,當房東(受定金當事人 )無法履行承諾將房子出租給房客時,房客是可要求房東加倍賠償的。
「契約因不可歸責於雙方當事人的事由,致不能履行時,定金應返 還之。」也就是當碰到像是921大地震、颱風淹水等等,造成房子的 損傷,或是在看屋時未談到的細節,在付定後簽約時雙方在細節部 份無法溝通而致使任何一方不願承租時,另一方是不得扣下定金或 是要求加倍賠償的。

資料來源:崔媽媽基金會

  • 簽約

各種不同版本的契約書是否都同樣具有效力?

一般來講契約書會有書店文具店版本、崔媽媽版本、各校編寫版本 、內政部版本或房東自行編寫版本等等,不管哪種版本的契約書, 只要雙方對於契約內容表示同意、無異議且已經簽名及蓋章後,這 份契約便已產生法律效力,雙方必需遵守履行。

如何選擇合適的契約書呢?

其實契約書只要是不違反公序良俗及法律強制規定的事項,經過雙 方同意後,都可以成為契約。契約書版本何者為佳?應視個人需要 ,如房屋較新、附加設備多或租金價額高,可考慮用較詳細之契約 ,如內政部版本;反之,一般居住使用,應選擇條文較少的為佳, 一來簡單易懂,二來協商的空間大,例如崔媽媽版本。其次,凡是 契約中未約定的部份,在法律的處理程序都是引用『民法』的規定 ,而一般來講,『民法』中規定,兼顧雙方,亦有公平之考量,對 房客也有保障。

房東要求我去法院公證….『公證』?什麼是公證?為什麼要去公證?

司法機關對於特定法律的關係或法律事實,證明其存在者,稱為公 證。而租約至法院公證,就是以法院當第三人作證契約之行為。公 證租約最重要的目的,是在保障當事人於他方不履行租約時,可直 接向法院民事執行處聲請強制執行,而不需要曠日廢時的打官司。

未成年人所簽的契約有效力嗎?需要第三保證人嗎?

民法第12條:滿20歲為成年。因此未滿二十歲之未成年人,訂約時 最好得到父母、法定代理人或監護人的同意,簽約時由父母擔任連 帶保證人,較能讓房東安心租給未成年的學生。但若有事實足以認 定,租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生),依民法 第77條但書規定,即使未得到父母同意,租約仍是有效。

租屋一定要簽契約嗎?

其實,大部份的契約只需口頭約定就能成立,不一定要簽約才算數 ,但應特別注意的是,民法第422條規定:「不動產之租賃契約,其 期限逾1年者,應以字據(書面)訂立之,未以字據訂立者,視為不 定期租賃。」不過,因租賃期間常會涉及一些相關事項(如提前解約 、修繕問題….等等),若無訂定書面契約,常會造成雙方對權利與義 務的認知上有很大的爭議,且舉證不易。所以呢,白紙黑字寫清楚 彼此的權利義務,以避免發生糾紛時,雙方在無憑無據之下各說各 話,讓外人更難釐清事實的真相。

和房東僅簽了一份契約書,並由房東收走了,這樣對我們有什麼影響 ?

簽定契約最好雙方能各收執一份,以免在發生糾紛時,房客不但無 法再重新審視契約的條約,也不能正確的依所訂定的內容與房東做 協商,對房客來說是非常沒有安全感。

另外,在簽訂契約時,對所增刪的條文應有雙方的簽章。若原本所 簽契約並無做以上處理,就要擔心房東是否會擅自塗改契約內容, 而造成房客權益的損失。

有時,房東也會擔心房客會拿契約去報租賃所得稅,因此就會主動” 沒收”其中一份,讓房客無法憑藉契約來申報扣抵,或房東日後有私 自調漲租金,或隨意終止租約趕人之打算,惟應避免,以杜爭議。

該如何確認簽約的對方的確有權利將房屋出租呢?

在簽約時可以進行房東的驗證,所驗證的證件有:屋主的身分證、 建物權狀或房屋稅單。不過我們常碰到的是先生會代太太處理、女 兒代父親處理、朋友委託處理等等,這並不表示這些人就無法與您 簽約,而是當您發現簽約者非屋主時,除了問清關係並確認屋主知 道此事外,也可要求房東請真正屋主來簽約或是請房東出示委託書 等等,以避免發生遇到詐騙出租的狀況。

當然,您也可以利用出租的門牌號碼,至地政機構申請土地建 物謄本,其中不但可確認屋主,還可查詢所租的地點,目前是否被 有查封(包括查封時間、受理法院及案號等)、設定抵押的記錄, 以便讓自己能安心的承租。

簽約時,房東要求留存我們的身分證影本,我可以拒絕嗎?若留下會 有危險嗎?

房東會要求留存身分證影本,應是擔心在租賃期間發生任何狀況, 會有找不到房客又無任何證明方式的困擾,同理而言,不論是房東 對房客或是房客對房東應也是可以做相同的要求。但是證件留存在他人手中,畢竟會有些顧慮,若擔心證件遭人冒用 ,可在影本上註明『僅供租屋使用』的字樣。

跟二房東簽約要注意什麼?

向二房東承租時,一定要請二房東出示與大房東簽的租賃契約,並 注意該約的租賃期限是否已經過期,以免貿然繳付押租金後,二房 東遷走卻無法追還;另要留意的是契約中是否有明訂不得將房屋分 租或轉租的規定,若有此規定二房東便無權將房屋再行分租給第三 人。

由於二房客的租賃權益關係僅及二房東,若大房東依其與二房東之 相約,要求二房客遷離或繳交押租金等,易生糾紛。建議儘量避免 ,如欲分租房屋中之一間,建議二房客直接與大房東簽約(當然大 房東與二房東之租約,例如租賃範圍、租金應另訂新約或於原來契 約中修正調整之。)免生糾紛。

  • 修繕問題

修繕責任該由誰來負責?

依民法429條第一項規定:租賃物之修繕,除契約另訂定或另有習慣 外,由出租人負擔。換言之,原則上租出去的房屋有毀損時,房東 都有義務予以修復,但雙方當然也可以另外約定由誰來負責維修, 甚至可以在契約中明定何種房屋毀損由房東負責,何種又由房客來 負責,如此明確的約定,即可避免日後雙方為修繕問題爭執不休徒 增困擾。

搬進去時所附的設備是正常的,可是沒多久卻不能使用了,該由誰來 負責維修?

(參照民法429條)原則上若租出去的房屋在房客正常使用下因日久耗損而有 毀損或不能使用時,例如屋頂漏水、水管不通、燈具基座腐蝕等等,房東 都有義務予以修復,以利房客居住使用。

若照民法來講,修繕範圍應涵蓋所有租賃物品的維修,大致房子的 硬體結構小致燈泡的換新,都應該由房東負責,但若連日常使用的 燈泡換新等消耗性設備都要由房東親自出馬,對於租賃關係的維繫 上,很可能造成一些影響。

所以若發生設備忽然無法使用的狀況,可以先評估造成無法使用的 原因,是否自己操作不當所造成?是否只是小小零件自己修復即可 ?還是因設備老舊而造成的毀損?待查明原因釐清責任後,再與房 東做溝通,應能較易達成共識並儘速解決問題。

總之,為了避免修繕責任認定發生爭議,建議雙方簽約時,在契約 上註明設備的使用現況以及修繕責任歸屬清單,這樣才可以減少修 繕糾紛的發生。

幾個月前發現浴室有些微漏水現象,原本不以為意,沒想到最近漏水 的現象愈演愈烈,通知房東來修,房東卻要我們負擔一半的費用,合理嗎?

租賃物之修繕是房東之義務,但對於租賃物的保管,房客也是有責 任的。房客承租房屋,對於租賃物須善盡善良管理人之義務,也就 說不但要維持房子的正常使用狀況(不故意破壞污損房屋、變更房屋 結構….),也要盡到危害通知的義務。

當發現房屋有需要修繕的狀況,要盡早告知房東,並和房東約定在 一定期間內(如:一星期、半個月,不要用儘速、近期等不確定字 眼)過來修理,以免災害擴大,反而需要賠償房東所受的損失。( 請參考民法第430條-432條)

已告知房東有設備需要修繕,但對方一直遲遲未處理,該怎麼辦?

民法第430條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出 租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人於 其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人 償還其費用,或於租金中扣除之。」

通常碰到需維修的狀況時,大都會先以口頭上通知房東前來修繕, 但當發現房東有拒絕或是拖延不來處理時,這時就可以寫存證信函 告知房東前來修繕(存證信函範例),若房東仍是不予理會,在約 定期限過了後,房客可以根據民法第430條要求終止租約或是自行修 繕。若房東願意由您自行修繕處理,建議您,在請人修繕前最好還 是先行估價,將費用告知房東,以避免因對修繕費用認知有差距, 讓房東拒絕支付而產生糾紛。在修繕完成後,則須備齊所有憑證以 便對房東報帳,進行租金扣抵。

建議:修繕問題一直是糾紛最多的一項問題,提醒房客在事前訂約 即能約定清楚責任歸屬,在發生問題時,能盡量做好溝通並達成協 議,切記勿以惡言相向,以免雙方關係破裂,影響日後彼此互動關係。

雙方的修繕責任該要如何簽定在契約書中?

大概可區分幾種修繕部份—

  1. 房屋硬體結構部份:如隔間、牆壁、支柱等等
  2. 傢俱、設備部份:如沙發、桌椅、電視、冰箱….
  3. 消耗性器材:如燈炮、燈管、水龍頭內橡皮…….

對於需維修的部份,最好能名列出是何種設備及哪些部份,再來區 分責任;必要時可再利用拍照存證,當成簽約時的附件。

  • 隱私權問題

租約快到了,跟房東打算不再續約,最近房東不斷的帶著新的房客進 來看屋,這樣可以嗎?

民法第421條:稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使 用、收益,他方支付租金之契約。換句話說,房東將房屋出租,即表 示需按照契約中明定的承租範圍交予房客使用,房東是不能再以”這間房 子是我的”為由要求房客無條件地開放門戶讓自己能自由出入。建議應以彼此 尊重之方式,事先聯絡、溝通,在房客同意或約定在場之時間,以進入租屋,避免紛爭。

房客可以自行換鎖嗎?但房東說為了安全起見,以防萬一有突發狀況 ,想留有一份備份鑰匙,以備不時之需可以使用,房客可以拒絕嗎?

房客承租房子後,除非雙方有特別的規定,是可以自行換鎖的。但 有時房東會擔心房客(尤其是在學生)忘了關水電瓦斯或是有什麼 突發狀況,不放心的想進去巡巡看看,所以會要求留有一支備份鑰 匙,當然,房客是可以拒絕房東留有備份鑰匙的權利,但房客最好 能提供讓房東安心的保證,將房東的房子視做自己的家般的維護, 房東的擔心害怕若能減少,就不會一再的要求要去巡視才放心。不 過記得在契約期滿將房子返還給房東時,要將之前所換過的門鎖回 復原狀。

  • 解約、違約問題

和同學一起承租一間房子,學期未終,其中一個室友即表明不再願意 承租而搬走了,房東卻要求我們負擔全部的租金,這合理嗎?

此時最好是先確認一下自己的契約書是如何簽定的,您是推派代表 出來簽的呢?還是各別和房東簽的呢?

若您是推派代表出來簽約,應特別註明,否則對房東來講,他面對 的只有簽約者(租約上之「承租人」),若照契約而行,收足全部 租金,並無違法可言。

所以建議諸位房客,若大家一起合租整層的住家,不要怕麻煩,還 是和房東分開簽約是較能保障自己的方法;而房東通常會覺得麻煩 ,一人一份契約書光是寫字就挺累人的,這時,您也可變通一下, 在一份契約書上分別註明各個承租房客的姓名、承租範圍、租金, 若能清楚的明訂各人的範圍,當室友提前解約離開時,房東也無權 要求房客需支付整戶全部的租金,而造成您的負擔了。

房客在什樣的情況下,才能夠提前終止租約?

僅房客得終止租約者:

  1. 供居住處所之租賃,租賃物有瑕疪危及安全健康時(民法424條)
  2. 出租人有修繕義務,經催告而仍不修繕時(民法430條)
  3. 租賃物一部滅失而存餘部份,不能達租賃之目的時(民法435條)
  4.  因第三人主張權利,致不能為使用、收益時(民法436條)
  5.  承租人死亡者,租賃契約雖定有期限,其繼承人仍得終止契約 ,但應依民法第452、450條第三項規定,先期通知。

在租約期滿之前想提前搬離,房東卻要扣全部的押金,是合理的嗎?

在租約期滿之前想提前搬離,即表示要違約了,契約上若有約定關 於提前終止租約賠償的條文時,就應照契約條文行使,但一般市售 的契約賠償額度除了有沒收全部押金的條文外甚至還有的是寫下高 達五倍的賠償金額,所以房客簽約可說不可不慎。

若條文中寫下如此嚴苛的條件,又想要爭取少賠一些的話,就請諸 位將違約的房客,好好的和房東溝通一下吧,畢竟當時簽約的您也 並未表示異議啊。

若您的契約條文並未訂下任何解約條款,這並不代表您可來去自如 喔,房東若不同意您提前搬走,是可以要求您履行完成契約(不住在 那裡,租金還是需要照付)的。

那麼在訂約時,提前解約的賠償額度通常是多少才是合理的?

建議雙方相當於以一個月租金之金額為準,應是較為合理的額度。

租約到期要搬走時,房東說等水電費單來算清以後,才會把押金退還,這是合理的嗎?

租屋到期時有許多費用會是無法立即結清的,如:水電費、瓦斯費 、電話費、甚至是租賃期間所造成的損壞賠償等等,因此房東要求 保留部份的押金來做扣抵是合理的;不過,建議雙方儘量估算合理 的價格以做扣抵,餘款應先返還,屆時房東再以收據或單據來和房 客結算,才能避免一些紛爭。

房東要賣房子,要求我們即刻遷離,我可以不搬嗎?

民法第425條「出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人, 其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。前項規定,於未經公證之 不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」 此謂「買賣不破租賃」,即租賃關係對新屋主仍然存在,房客仍得 使用至租期屆滿。房東請您先行遷離,因是希望有個單純的環境較 能順利的將房子賣出。因此,您若是不願遷離,則可主張民法前揭 買賣不破租賃之規定,但亦提醒您如房東仍將房屋出售,請確定自 己的押金是否已順利移轉給新屋主,並向新屋主提示租約以明權利 義務。

若您也願意配合房東搬離,則可看看租約中針對提前解約事項的罰 則或和房東協商搬遷的相關事項。

房東不願和我簽訂契約僅用口頭方式約定租約,現在房子將被賣掉了 ,我能適用買賣不破租賃的方式嗎?

民法第425條「出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人, 其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。前項規定,於未經公證之 不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」先來 解釋何謂未定期租約:所謂未(不)定期租約有三種狀況

  1. 不動產租約期限逾一年,且未立字據者(民法422條)
  2. 租賃契約訂立之初,即未定有期限者。
  3. 租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思。(民法451條)

所以說和房東未訂立任何文字的契約,即代表為不定期租約, 對於未經公證的不定期租約,通常是無法適用於買賣不破租賃的保障。

  • 費用(水、電、瓦斯)問題

水電瓦斯費的基本計算概念。

1度水 = 1公噸 = 1000公斤 = 1000公升 = 1立方公尺 = 約2.3元
1度電 = 1千瓦 / 小時,計算方式可參考:http://www.taipower.com.tw/index.aspx
瓦斯計算方式請參考http://www.taipeigas.com.tw/

簽約時並不知道要付管理費、清潔費,現在管理員來收費,這筆費用 該是由我們支付還是由房東支付?

應與房東協商,否則如未載明於租約,房東為區分所有權人應依公 寓大廈管理條例及該社區規約,負有給付義務。建議訂約時,如承 租的是應繳管理費之大廈房屋,應先談清楚,並載明於租約。

前一個房客積欠了好幾個月的管理費未繳,最近管理員一直來催繳, 我一定要繳嗎?

前房客積欠管理費,應負給付義務者是房東(如房東與前房客有約 定應由承租人負擔者,房東給付後,得再對前房客請求賠償),新 房客就前房客積欠之管理費並無繳納義務。

資料來源:崔媽媽基金會